經(jīng)過市場調(diào)查，孫少君的徒弟王湘寧開始利用市場數(shù)據(jù)撰寫啟動報告。策劃部全體人員經(jīng)過頭腦風(fēng)暴，決定星河灣的啟動策略是：首先，交5000抵10000元；其次，采取階梯型優(yōu)惠，即首付40%，98折；首付50%，95折；首付60%，92折；全款9折；最后，業(yè)主轉(zhuǎn)介紹，新業(yè)主額外優(yōu)惠5000元，老業(yè)主享受3000元購物卡。用孫少君的話說，這個策略最大限度的讓客戶交首付，也最大限度的讓客戶去積極尋找星河灣的“業(yè)主親戚”，最終形成橋西的口碑效應(yīng)。

    天華代理公司的銷售團(tuán)隊(duì)在三月底進(jìn)駐星河灣項(xiàng)目接待中心，銷售團(tuán)隊(duì)人員架構(gòu)是金元擔(dān)任案場經(jīng)理，王湘寧擔(dān)任跟盤策劃師，楊懷帶領(lǐng)李白、于紅巖組為一隊(duì)，明磊帶領(lǐng)王寧、李軍組為二隊(duì)。片區(qū)暫時抽調(diào)不出成熟的樓盤秘書，片區(qū)秘書王宇臨時擔(dān)任星河灣案場秘書。片區(qū)在三月底收到公司對金元的任命書時，盧本雨聲稱是因?yàn)樽约簳x升銷售主管了，公司一定是覺得主管的師傅還是主管不好聽，就把金元晉升了。盧本雨的話說完，遭到大家的一致白眼！木槿覺得公司在考慮片區(qū)的人員架構(gòu)，三月初已經(jīng)有兩位經(jīng)理辭職，現(xiàn)在晉升一名經(jīng)理也是在補(bǔ)Z市的經(jīng)理人空缺?？吹矫骼凇⑼鯇庍@兩個名字，木槿只覺得熟悉，后來才想起他們是胡亞去公司參加培訓(xùn)時提到的，銷售力課程培訓(xùn)排名前五的人物。看來，片區(qū)經(jīng)理汪峰是下大決心把星河灣項(xiàng)目做好！但是，木槿了解完星河灣這個前身名為依山園的項(xiàng)目情況后，覺得汪經(jīng)理有點(diǎn)冒進(jìn)了。這個星河灣項(xiàng)目問題眾多，不是一朝一夕能夠改變現(xiàn)狀的。

    星河灣項(xiàng)目啟動期為一個月，四月初，星河灣項(xiàng)目招聘的30名發(fā)單員全部到位，經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)后，再加上策劃師王湘寧精心設(shè)計(jì)的宣傳物料，星河灣項(xiàng)目每天的訪客量都在30批左右，一改開發(fā)商自銷階段每天訪客量不足5批的狀況。不僅如此，星河灣每天的預(yù)約客戶數(shù)量保持在4批以上，同仁里尾盤項(xiàng)目房源不足時金元和楊懷斗來斗去，現(xiàn)在銷售大好時機(jī)就在眼前，大家目標(biāo)一致向“錢”看，竟然空前團(tuán)結(jié)！星河灣的預(yù)約客戶，大部分是前期在星河灣項(xiàng)目購房的業(yè)主推薦過去的，果然印證了孫少君的猜想，孫少君每天看著微訊群里星河灣的項(xiàng)目日報，非常有成就感。木槿忙著給徐春做心理疏導(dǎo)，因?yàn)樾齑河X得如果將來面對的都是江文這樣的90后徒弟，自己還是不帶徒弟不晉升了，太特么費(fèi)心費(fèi)力費(fèi)事了……木槿發(fā)現(xiàn)從三月份開始，市場上新增眾多樓盤，大部分都在預(yù)約啟動期，等到五月份，將會有大批樓盤開盤銷售。這樣一來，房地產(chǎn)市場的購房客戶就會被分流，天華公司代理在Z市的銷售項(xiàng)目，尤其是尾盤項(xiàng)目，將面臨巨大的銷售壓力，后果將是有大批人員離職流失。而大批90后年輕人入職，將會帶來公司培訓(xùn)管理的新問題！另外，房市競爭激烈，最先坐不住的肯定是開發(fā)商，難怪片區(qū)經(jīng)理汪峰敢接下公司要求的“保二爭三”的樓盤開拓目標(biāo)。2013年的市場開始風(fēng)云變幻……

    尚未到四月底，胡亞把同仁里的房源售罄，被邀請參加2013年第一季度的工作總結(jié)會議，并被晉升為銷售主管。木槿向胡亞表示祝賀，胡亞卻反過來祝賀木槿馬上要晉升經(jīng)理了！不得不說，半年的時間，胡亞成長了很多。胡亞在公司做分享的時候，提到Z市的二手房市場的特殊性，她的拓客經(jīng)歷只能算是成功的個案，暫時不能上升為可以推廣的營銷理論。

    木槿想了很久，覺得胡亞利用線上加線下的拓客的方式，實(shí)現(xiàn)同仁里的房源售罄，真的有很多外在因素以及胡亞個人的運(yùn)氣。2013年前后，Z市的中介大多數(shù)還處于半年不開張，開張吃半年的狀態(tài)。主要原因是Z市尚處于城市化進(jìn)程初期，房地產(chǎn)市場大部分是初次買房的客戶，少數(shù)下縣有房而進(jìn)市區(qū)改善的二次置業(yè)的客戶，市區(qū)內(nèi)的升級改善型客戶少有，所以，市場上的二手房源真的不多。等到幾年后，城市改造階段，大批一手房源（主要是拆遷安置房）涌入二手房市場，拉動了房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展，滿足了因房價飆升而買不起房的客戶的需求。彼時的Z市，二手房市場還是區(qū)別于其他省市地區(qū)，其他省市中介銷售的是客戶準(zhǔn)備賣掉的二手房，Z市更像是銷售團(tuán)隊(duì)在中介賣一手房。在2016年全國掀起房地產(chǎn)渠道整合風(fēng)潮時，Z市的房市依舊是我行我素的狀態(tài)，加上大型房企紛紛進(jìn)駐，大批中小房企因?yàn)榭蛻糍Y源被搶占周轉(zhuǎn)資金不足直接被逼倒閉……

    木槿覺得，時勢造英雄這句話很正確。胡亞將同仁里清盤之后，被調(diào)入星河灣項(xiàng)目，在進(jìn)入星河灣的時候，沒有一批儲備客戶，從零開始。憑借著同仁里整合的渠道，胡亞在五月份成為星河灣笑到最后的人，成了項(xiàng)目銷冠！星河灣項(xiàng)目上的明磊和王寧，一開始覺得李白預(yù)約客戶最多純屬天時地利人和，但是胡亞的從零逆襲算是讓他們心服口服！市場推著人向前行，如果說，星河灣銷售團(tuán)隊(duì)銷售力強(qiáng)悍，那么策劃力也非常令人驚艷！

    孫少君和王湘寧想的開盤策略是：房源限量，搖號買房。星河灣總共預(yù)約150批客戶，開盤前置業(yè)顧問電話確認(rèn)最終買房客戶大約在110位。預(yù)約期間，置業(yè)顧問發(fā)給客戶的排號單是跳躍式的――1至30號是正常排號，之后的號碼開始跳躍不定，33號后直接跳躍至38號，從42號跳躍到45號。這樣一來，星河灣接待中心總共放出280個號碼。為了保證開盤當(dāng)天不冷場，置業(yè)顧問打電話邀請所有客戶無論是否買房，直接前往開盤搖號現(xiàn)場，到訪就送禮品，購房享受開盤優(yōu)惠。開盤當(dāng)天，搖號現(xiàn)場定在國際大酒店的舞會大廳，星河灣發(fā)布的消息是放出200套房源，實(shí)際放出120套房源。當(dāng)音樂響起，客戶的排號數(shù)字在大屏幕上滾動，出現(xiàn)自己的排號碼后，客戶就帶著錢去選房處買房，客戶家屬繼續(xù)在大廳內(nèi)享受美食――實(shí)際上是聚攏人氣！整個開盤過程下來，大廳內(nèi)一直人潮涌動。很多新到訪的客戶不明情況，在熱烈的氣氛下，也跟著預(yù)約客戶去選房，最后稀里糊涂定下了房子，等到幾天后交首付時，他們才說“買房的人那么多，房子還限量，房子肯定質(zhì)量好！買了就買了，跟風(fēng)不會出大錯！”

    好奇心，貪婪心，從眾心，向來是營銷過程中被反復(fù)利用的客戶心理！再加上市場信息在買賣雙方的不對稱，這就是，饑餓營銷的背景！

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