康定市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，荒涼長(zhǎng)滿雜草的茫?？盏亻g，不時(shí)有野鳥(niǎo)在牧草的黃牛邊飛過(guò)，兩個(gè)身影在一起商議著。
房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)邪了門(mén)的行業(yè)。
說(shuō)它邪了門(mén)，不是說(shuō)這里面有多深?yuàn)W，而是附著在這個(gè)行業(yè)的所有人，無(wú)論政府，企業(yè)，個(gè)人全都是中了邪。
有個(gè)東西叫通貨膨脹，還有個(gè)東西叫貨幣總量，這兩個(gè)東西一個(gè)叫狼，一個(gè)叫狽，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是必須依靠輕微的通貨膨脹，和貨幣的適度擴(kuò)張，狼狽為奸推動(dòng)的。要是出了禍端，更要放出來(lái)群狼群狽呲咬。
這是互為循環(huán)，亙古不變的經(jīng)濟(jì)學(xué)真理。
所以，沒(méi)什么深?yuàn)W的，看看10年前，20年前全世界各種圖案顏色的鈔票總量是多少，比比現(xiàn)在的鈔票總量是多少，再預(yù)估下10年后，20年后會(huì)是多少，就能知道房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富，以錢(qián)為單位來(lái)衡量，它的價(jià)格永遠(yuǎn)是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
區(qū)別僅僅在于，別人家是順應(yīng)大勢(shì)，而有個(gè)家道中落很久的大戶人家，窮怕了，玩起來(lái)就開(kāi)飆的。
起源于90年代初的分稅制改革后，地方上要把75%的財(cái)政增收上繳中央，然后，自己兜里沒(méi)什么錢(qián)了。沒(méi)錢(qián)怎么發(fā)家致富，GDP的考核決定前程，聰明懂市場(chǎng)的立馬找到一條康莊大道，咱家里這么多的地種莊稼能產(chǎn)出多少，要是變成房子那是多少的GDP啊。
于是，邊賣(mài)地邊炒地，財(cái)源進(jìn)項(xiàng)滾滾而來(lái)。實(shí)踐需要理論包裝，御用經(jīng)濟(jì)學(xué)家們總結(jié)出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市運(yùn)營(yíng)。
原來(lái)，行政管理和辦企業(yè)講運(yùn)營(yíng)是一個(gè)道理，這么著，地方上中邪了。
后知后覺(jué)的趕緊學(xué)，原來(lái)這門(mén)手藝如此簡(jiǎn)單，很快，全學(xué)會(huì)了，也就全體中邪了。
中了邪就飚車(chē)。
早就門(mén)清，只是苦于被制度大門(mén)擋在門(mén)外的真正生意人這下有了上車(chē)的機(jī)會(huì)。
對(duì)不起，車(chē)況不好，上車(chē)請(qǐng)買(mǎi)票。
上車(chē)了，大家都是同道中人，車(chē)上放著勁爆的音樂(lè)：
大家跟著我，嗨起來(lái)！
跟著嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不動(dòng)了，沒(méi)藥磕怎么行。
“誰(shuí)有藥？”
“我有藥?！泵纸薪鹑诘拇罄姓f(shuō)道。
“說(shuō)的不就是你嗎，來(lái)來(lái)來(lái)，快上車(chē)?！?br/>
……
錢(qián)楓聊到這里的時(shí)候，高正績(jī)苦笑了一下，“你說(shuō)這些話是在挖苦我吧?！?br/>
“哪里敢挖苦您呢?！卞X(qián)楓說(shuō)道，“我只是想說(shuō)，如果沒(méi)有您的支持，華夏興富產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目要想搞起來(lái)不是件容易的事?！?br/>
高正績(jī)哪里不明白，錢(qián)楓所謂的支持要的是個(gè)土地用途的所占比例。
對(duì)于康定市這樣一個(gè)地級(jí)城市來(lái)說(shuō)，沒(méi)地理資源，沒(méi)三產(chǎn)空間，除了大力發(fā)展工業(yè)化別無(wú)他途，這是城市的內(nèi)核。如果不筑強(qiáng)內(nèi)核，房地產(chǎn)搞得再蓬勃也是擊鼓傳花，掏空居民財(cái)富，提高社會(huì)綜合成本的同時(shí)，無(wú)節(jié)制下去終歸會(huì)轟然垮塌。
房地產(chǎn)的本質(zhì)更多的是財(cái)富轉(zhuǎn)移，并不創(chuàng)造真正的物質(zhì)價(jià)值。就像股市一樣只是轉(zhuǎn)移財(cái)富，而不會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。
高正績(jī)是個(gè)務(wù)實(shí)謀正事的官員，或者說(shuō)，務(wù)虛的同時(shí)也在踏實(shí)地務(wù)實(shí)。務(wù)實(shí)是工作之本，務(wù)虛是為了更好地工作，看似矛盾，其實(shí)并不沖突，體制之使然。
所以，高正績(jī)一來(lái)到康定市，很快就明確了工業(yè)為綱的原則，并加推了這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)計(jì)劃。只可惜，生不逢時(shí)，碰到了方針政策大調(diào)整，辛苦招商洽定好的一眾協(xié)議意向項(xiàng)目因?yàn)槿∠藘?yōu)惠，人家不來(lái)了。
開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)做好了前期的土地征用，把地上的村莊也端了，地空在這里沒(méi)人來(lái)投資興業(yè)，一下，就變成了個(gè)動(dòng)彈不了的沉重包袱。
恰恰是錢(qián)楓的出現(xiàn)，帶出了一個(gè)扭轉(zhuǎn)乾坤的方法，把開(kāi)發(fā)區(qū)整體打包成一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，成立一家法人企業(yè)用100個(gè)億承接下來(lái)，政府角色得以全身而退，也就繞過(guò)了方針政策的掣肘，再把各種優(yōu)厚措施靈活地掛在產(chǎn)業(yè)新城上，原來(lái)達(dá)成意向的招商項(xiàng)目就可以全部落地了。
這也意味著產(chǎn)業(yè)新城需要大量貼補(bǔ)，扛下應(yīng)征應(yīng)收的那部分。比方說(shuō)，產(chǎn)業(yè)新城收落戶企業(yè)的是優(yōu)惠電價(jià)，給到政府的是正常電價(jià)，少收多交。還有供地，稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資返還等等所有的優(yōu)惠措施。
產(chǎn)業(yè)新城拿什么扛，只能是土地收益。
土地用途分為住宅用地，商業(yè)用地，工業(yè)用地。同樣一塊地，用途不一樣，土地的價(jià)格也不一樣，其產(chǎn)出更不一樣。
工業(yè)用地蓋得是廠房，住宅用地蓋的是商品房，前者是用來(lái)生產(chǎn)的設(shè)施，后者是直接的商品，自然，土地獲取的價(jià)格和產(chǎn)出不在一個(gè)層面上。
產(chǎn)業(yè)新城承接的開(kāi)發(fā)區(qū)土地是工業(yè)用地，掏的是工業(yè)用地地價(jià)，也只能用于工業(yè)用途。要想獲得土地收益，一是坐等土地增值；二是變更土地用途，變更成住宅用地，商業(yè)用地。
顯然，最直接，最豐厚的是后者。
工業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)格，一般只有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的十分之一。如果產(chǎn)業(yè)新城的土地全部變更，100個(gè)億就變成了1000個(gè)億。
當(dāng)然，這是不現(xiàn)實(shí)的，這么大塊地要是全蓋上商品房，康定市的這片地盤(pán)就成了鬼城了。
這也有違高正績(jī)發(fā)展工業(yè)的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商業(yè)地?！备哒?jī)最終表了個(gè)態(tài)。
錢(qián)楓笑了笑，“還是四成好些。”
高正績(jī)瞪起了眼睛，這家伙也太貪了，“變更三成我看都?jí)騿?，省里面，?guó)土部門(mén)未必跑得下來(lái)?！?br/>
“多的一成是變更為市政公共用地，我想建一個(gè)市政公園，把它放倒工業(yè)地和住宅、商業(yè)地的中間，這樣一來(lái)，你跑審批不是多了一條說(shuō)法?！卞X(qián)楓解釋道，“再把土地利用集約好，不妨礙招商企業(yè)的用地需求。”
“不錯(cuò)，做大事的人要有大局眼光?！备哒?jī)伸手拍拍錢(qián)楓的肩膀，“這樣一來(lái)還可以把整塊地切成三塊，分塊下批文，各方面批起來(lái)的壓力也小些?！?br/>
“有個(gè)市政公園，我是想著能把住宅、商業(yè)地塊上的房地產(chǎn)搞得檔次高一些?！卞X(qián)楓笑著說(shuō)道。
只能說(shuō)，位子不一樣，看問(wèn)題，考慮問(wèn)題的角度也不一樣。