事實也正是如此，從2005年開始到2018年，當(dāng)年跟南山區(qū)同期同樣價格開盤的其它區(qū)樓盤，比如福田區(qū)的，其價格上漲到一定程度就停滯不前了，只有南山區(qū)一反常態(tài)，價格一路不停飆升，成為整個深圳樓價的領(lǐng)頭羊。

    南山的深圳灣片區(qū)，個別樓盤更是創(chuàng)造了30萬元單價的銷售記錄，躍居全深圳第一。

    2017-2018年期間，南山區(qū)的一個樓盤，更是創(chuàng)下了凍結(jié)600萬元認(rèn)籌金，但仍有5000多批客戶冒雨排隊認(rèn)籌，搶購200套總價在4000-8000萬元之間的房子。

    當(dāng)然這些都是后話。

    在樓盤僅體現(xiàn)在剛需居住的時代，購房者們對南山的這些具有山海景觀價值的豪宅根本沒有太多概念，所以當(dāng)南山西岸在定位的時候，最想做的就是如何讓福田區(qū)的高端購房人群把眼光轉(zhuǎn)移到南山區(qū)來，這個過程當(dāng)然是漫長的，也需要片區(qū)樓盤在銷售前加大推廣力度。

    南山區(qū)新開發(fā)的豪宅樓盤在2006年前普遍銷售不好，這也是趙軍擔(dān)心的，他同樣擔(dān)心南山西岸會因為客源不足，導(dǎo)致開盤不佳。

    華泰隆地產(chǎn)進(jìn)入南方市場的時間不長，南山西岸這塊地也不是公司早期通過拍賣拿的低價地，而是從其它公司手里收購的，收購價相比當(dāng)初的原始拍賣價格，溢價好多。

    根據(jù)地價和后期的開發(fā)成本，南山西岸的定位一定要做到最高端，品質(zhì)打造也必須優(yōu)越于周邊樓盤，這樣才能區(qū)別于其它樓盤，提升價格，獲得公司要求的40%利潤。

    根據(jù)這40%的要求推算出，南山西岸的銷售均價必須高于周邊二手樓盤20%以上。

    在定價高20%基礎(chǔ)上，趙軍的壓力有點大，所以在代理公司的選擇上，他是慎之又慎，也因此跟新任吳董事長的意見相左。

    在南山西岸代理公司選擇這件事上，趙軍建議繼續(xù)簽約中豪方地產(chǎn)，畢竟中豪方此刻在紅樹灣和后海灣均有樓盤銷售，熟悉了解市場更多。

    但吳董事長覺得鴻基地產(chǎn)成立時間長，做事更穩(wěn)妥，與華泰隆地產(chǎn)的風(fēng)格近似。

    “趙總，南山西岸要不要換回鴻基地產(chǎn)銷售代理？”

    黃家翔早年在政府任職時，就認(rèn)識吳董事長，于是在公司的項目開發(fā)例會上，當(dāng)趙軍提出繼續(xù)打算交由中豪方地產(chǎn)代理的時候，向來不管營銷的董事長插話了。

    聽到董事長想把項目簽回給鴻基地產(chǎn)，趙軍有點急了。

    “吳董，我們的白金海岸已經(jīng)跟鴻基地產(chǎn)合作過，對于這家公司的實力，我一點也不懷疑。但是上次砸樓事件對我們公司的品牌影響很大，而且南山西岸的體量又大，還在南山區(qū)最核心地段，萬一再出現(xiàn)什么？開盤開砸了，影響到后面，可不是白金海岸，那么容易解決的?！?br/>
    趙軍說出此番話，吳董事長也謹(jǐn)慎起來，不能因為他跟黃家翔是好友，就非得把項目給他們公司做。人情和自己的飯碗相比，吳董事長知道孰輕孰重。

    “其它人有什么想法，也提提。”

    吳董事長鼓勵參會人群發(fā)言，但似乎是國企形成的規(guī)矩，兩位老大意見不合時，下屬是嚴(yán)格遵守不隨便站隊，因此幾乎沒有一個人主動發(fā)言，即使被點名發(fā)言的人也是摸棱兩可，聽兩位老大的指令就行。

    “再說，從白金海岸一期和二期的開盤結(jié)果來看，我明顯感受到中豪方地產(chǎn)的營銷策略更靈活變通，同樣是200套房子，幾百批認(rèn)籌客戶，但是二期開盤多和諧啊，沒有選到房的客戶也沒有怨氣，都是被銷售員開心的送走了。”

    趙軍了解的是實情，當(dāng)然也是表面情況。實質(zhì)情況是這樣的，黃中豪早已經(jīng)讓銷售經(jīng)理給現(xiàn)場客戶們洗腦，如果這里買不到房，中豪方地產(chǎn)會優(yōu)先安排他們?nèi)ス敬淼奈挥诟Ｌ?、南山的樓盤選房，那里的樓盤升值潛力一點也不比這里差。

    “既然趙總覺得中豪方地產(chǎn)在處理突發(fā)事件上，更勝一籌，那么南山西岸的目標(biāo)代理商就是中豪方了。但是公司的程序要求是三家公司投標(biāo)，你們還得走下競標(biāo)程序?！?br/>
    原本營銷的具體事務(wù)也輪不到董事長過問，上任董事長雖說調(diào)走，不是跟砸樓事件有關(guān)系，但至少也是被牽連了，吳董事長覺得，對于在任的人，還是吸取教訓(xùn)，小心謹(jǐn)慎為好。

    “謝謝董事長的理解?！?br/>
    在未來的代理公司發(fā)展史，估計中豪方地產(chǎn)都沒有預(yù)料到，他們在簽約南山西岸后，迎來了中國房地產(chǎn)的第一輪高潮。在南山西岸熱銷之后的十幾年期間，中豪方地產(chǎn)可以說是包下了南山區(qū)全部高端豪宅樓盤的代理權(quán)。

    而鴻基地產(chǎn)自南山西岸競標(biāo)失敗之后，在南山區(qū)豪宅高速發(fā)展的10年期間，竟然沒有簽到任何一個項目，最后只有深耕寶安區(qū)和龍崗區(qū)。

    南山西岸占地面積有20多萬平米，建筑面積50萬平方米，項目分為三期開發(fā)，一期10萬平米，二期20萬平米，三期20萬平米。

    華泰隆地產(chǎn)和中豪方地產(chǎn)簽了南山西岸一期10萬平方米的銷售代理協(xié)議，此項目的代理費(fèi)為0.6%，銷售期為6個月。

    華泰隆地產(chǎn)對南山西岸的期望價格很高，這塊地的地價和建筑成本達(dá)到1.5萬元，此價還不包含銀行的貸款利息，所以華泰隆地產(chǎn)要求代理公司給本項目制定的最低銷售均價為2.5萬元。

    南山西岸一期不僅要實現(xiàn)均價2.5萬元，開盤當(dāng)天還要達(dá)到60%的銷售率，如果達(dá)不到，華泰隆地產(chǎn)將與中豪方地產(chǎn)友好解除合約，代理費(fèi)以實際銷售的套數(shù)結(jié)算。

    自2003年非典之后，整個深圳市的樓價都進(jìn)入上升期，2006年國慶期間，福田香蜜湖片區(qū)的香榭1號等高端小區(qū)的二手房價格漲到3萬元，與2003年開盤時的價格相比，上漲了3倍。

    南山西岸一期總戶數(shù)800套，僅有四個戶型，220平方米的5房有150套、168平方米的4房有200套、98平方米的3房有150套、400平方米的復(fù)式單位有78套。

    南山西岸的前期認(rèn)籌并不是很理想，中豪方地產(chǎn)在12月簽約后的第三個月，即2007年3月，就啟動了認(rèn)籌，為了篩選有效客戶，此樓盤的認(rèn)籌金，也從常規(guī)的2萬元標(biāo)準(zhǔn)提高到需要驗資50萬元門檻。

    50萬元門檻的認(rèn)籌金，開盤當(dāng)天可以享受樓盤總價85折的優(yōu)惠。如果當(dāng)天沒有選到房子的客戶在退認(rèn)籌金的時候可以享受華泰隆地產(chǎn)贈送的小家電禮品。

    這樣的銷售策略在深圳的房地產(chǎn)市場上是一個很新的創(chuàng)意，一度引起了很大的轟動效應(yīng)。

    但市場畢竟是市場，此時購買力還沒有成熟，南山西岸的這一招創(chuàng)意并沒有贏得2007年春季市場的認(rèn)可，五一開盤前的半個月，一期800套單位，認(rèn)籌數(shù)量不到500個。

    11年后的2018年，深圳市的房地產(chǎn)市場走向瘋狂，此時不用說是50萬元的認(rèn)籌金凍結(jié)，就是500萬元的認(rèn)籌金，也僅僅只有一次抽簽選房資格。為了抽簽命中率高，部分購房者花了5000萬，認(rèn)籌10個號，但結(jié)果還真是竹籃打水一場空，竟然沒有抽中一套房。

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